民泊ビジネスの基礎知識

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不動産ビジネスとしては「民泊」と「シェアハウス」があります。
儲けのヒント「シェアリング・エコノミー」投資の一つとして民泊はどのように市場成長するか期待されています。

　個人が旅行者に空き部屋を有料で貸し出す「民泊」。政府は旅館業法の規制緩和を進め、2018年6月から住宅宿泊事業法が施行、合法に民泊がスタートしました。

北海道、札幌は外国人旅行者の急増により需要が増え、投資として成り立つ可能性があります。

　民泊のやり方として、自宅の一部を貸す、賃貸物件を借りて貸す、投資物件を購入して貸す、などさまざまな方法があります。
集客には世界最大の民泊仲介サイト「Airbnb」を利用する人が大半です。

　政府は今後さらに民泊の規制緩和を進める構えですが、一方で自治体の中には慎重な姿勢や反対するところも少なくありません。

　マンションや戸建て住宅の所有者はネットを通じた簡単な手続きで旅館業法の許可なく、部屋を貸し出せ、住宅地での営業も認め、訪日外国人観光客の拡大に繋がる可能性があります。

　政府は訪日外国人観光客目標を上方修正して2020年に4000万人、2030年に6000万人を掲げています。その達成には民泊の存在が必要不可欠かもしれません。

現状でも、東京や大阪のビジネスホテルは外国人旅行者の予約で埋まっています。しかし宿泊施設の整備は早急には進みません。
民泊は市場成長の可能性があります。

では、どこで民泊をやるのが賢いのでしょうか。やはり東京。新宿や渋谷など、外国人に広く知られている都心部のエリアがベストだと思います。ガイドブックに紹介されている東京の観光地の町も狙い目です。しかし一方で東京は手堅いものの、競争が激化する懸念もあります。

地方でも観光に積極的なエリアなら、民泊需要が高まっていく可能性を秘めていて、空き家を安く買って、民泊にするという方法もあります。

不動産シェアビジネスは今後さらに拡大していくのでしょうか。

2000年代後半に登場して少しずつ広がっていたのが「シェアハウス」です。

家賃の安さ、人との繋がりやコミュニティを求めるニーズにマッチし、近年は賃貸の一形態として定着しています。
そこに目をつけてシェアハウス経営に乗り出す投資家も増えています。

シェアハウスの利点は、普通の賃貸を上回る収益性の高さです。たとえば、3LDKを1人に貸すよりも、3部屋のシェアハウスにして3人に貸したほうが家賃を多く取れて稼げ効率的な賃貸経営が可能です。

　ただし、シェアハウスの需要は東京や神奈川など都市部の一部エリアに限られ、地方のニーズは低く、また、ひとつの住居を複数人で共有するため、同じ価値観を持った入居者を集めるのが好ましい運用の難しさもあります。

　シェアハウスは趣味嗜好をテーマにした物件を都市部で運営するのが成功のカギのひとつで実際そういったコンセプト型シェアハウスが最近、目立っています。

　民泊もシェアハウスも、不動産のシェアビジネスで、札幌でも貸し会議室など、新たなシェア投資が増加しています。

日本では、もともとオフィスだった建物を住居にするなど、用途の変更をしづらいのが建築業界の長年の課題でしたが今後建物の用途変更の緩和も進む見通しとなり、実現すれば不動産のシェアビジネスはさらに拡大していく可能性があります。

【民泊のはじめ方】

・自宅などの空き部屋を確保
自宅の空き部屋で民泊を行うのが手っ取り早く、初期費用も最小限に抑えられます。

自宅に空き部屋がない場合は賃貸物件を借りたり、投資物件を購入するなどして民泊用の部屋を確保する方法もあります。

・必要な備品を揃える
家具や家電、寝具、アメニティなど、簡易宿泊所として必要な備品を揃えます。どこまで備品を充実させるかにもよるが、部屋作りには最低でも5～10万円程度の資金がかかります。

・Airbnbに登録
民泊仲介サイト「Airbnb」にホスト登録。民泊で貸し出す部屋の情報、写真などを掲載し、募集を開始します。登録から現金の受け取り、ゲストとのやり取りまでをネット上で完結できるようにします。

・自主管理or代行業者を使うか決める
部屋のチェックイン・チェックアウト、清掃やシーツ交換などの運営・管理業務を自分でするか代行業者に任せるかします。
代行業者を入れる場合は売り上げの25％程度を支払います。

【シェアハウスのはじめ方】

・シェアハウス向きの物件を購入します。
シェアハウスに転用しやすい中古物件を購入します。ベストは戸建て。3LDK以上の部屋数の多い物件が狙い目です。寮や社宅、二世帯住宅などはシェアハウスに転用しやすいです。

・シェアハウス向けにリフォーム
シェアハウス仕様にリフォームを行います。業者に依頼するか、自分で実践することで費用を安く抑えられます。
物件により間取りをうまく活かせばリフォーム不要のケースもあります。

・共有部の家具・家電を揃えます。
メルカリなどでリビングなどの共有スペースの家具、家電類を用意します。新品ではなく中古品を買えば費用は安く済みます。
メルカリでは無料（ただ）のものもあります。

・物件の管理を管理会社に依頼します。
物件の管理・運営は通常の賃貸管理会社ではなく、シェアハウス専門の管理会社に依頼する方法もあります。
蓄積されたノウハウを武器に賃貸募集など行うため、物件運営も管理も安定する可能性があります。

札幌で民泊の許可、届出ならおまかせください。

対象となる物件かどうか（民泊可能物件）、相場やマンション管理組合対策、旅館業法や条例、新法、住宅宿泊事業法の適合性（違法か適法か）、保健所やその他の規制、問題点、その他経営面のご相談もお気軽に。
（札幌市　中央区　北区　西区　豊平区　白石区　余市ニセコ　定山渓ほか）

【札幌市民泊届出】
住宅宿泊事業法に基づく届出は、平成30年3月15日受付け開始されます。

【札幌市内で住宅宿泊事業を実施したい方】

申請代行を希望される方はお気軽にご連絡ください。
さっぽろ助成金相談センター　ごごうあん行政書士事務所
　電話　0118271241

届出は平成30年3月15日から受付が開始されますが、事業が開始できるのは平成30年6月15日からとなります。
届出については、「民泊制度運営システム（平成30年3月15日稼動予定）」を使用します。

【報酬】
届出書作成54,000円
住宅宿泊管理業者届出書作成162,000円
マンション管理組合の意思確認54,000円～
誓約書作成料10,800円

初回相談は無料です。
届出時は「民泊制度運営システム」を使用します。

平成30年３月15日から事前に届出又は申請を行なうことが可能とります

①「住宅宿泊事業」の届出	□住宅宿泊事業を営もうとする者の届出 □都道府県知事（地域によっては、保健所又は区長）への届出が必要
②「住宅宿泊管理業」の登録	□家主不在型の住宅宿泊事業に係る住宅の管理を受託する事業を行う者の申請 □国土交通大臣の登録が必要
③「住宅宿泊仲介業」の登録	□宿泊者と住宅宿泊事業者との間の、宿泊契約の締結の仲介をする事業を行う者の申請 □観光庁長官の登録が必要

スケジュール
施行：平成30年６月15日（金）

住宅宿泊事業者の届出内容あなたのお持ちの物件を住宅宿泊事業の民泊として提供する場合、以下の内容を都道府県知事に届ける必要があります。
商号、名称又は氏名及び住所	法人の場合は商号や名称、個人の場合はご氏名での届出をします。法人又は個人の住所も届出をします。
役員の氏名（法人のみ）	法人である場合においては、その役員の氏名を届け出ます。個人の場合は役員は関係ありませんので不要です。
法定代理人の氏名・住所（未成年者のみ）	未成年者である場合においては、その法定代理人の氏名及び住所を届け出ます。法定代理人が法人の場合は、その商号又は名称及び住所並びにその役員のご氏名を届け出ます。
住宅の所在地	営業所又は事務所を設ける場合においては、その名称及び所在地を届け出ます。
住宅宿泊管理業者の商号など	住宅宿泊管理業務を委託する場合は、委託する住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名、その他省令などで事項の届出をしなければいけません。
住宅図面	届出書には、民泊施設として提供する予定の住宅の図面を添付します。
誓約書	以下の項目に該当しないことを誓約する書面を添付します。以下の項目のどれかに該当する場合は住宅宿泊事業をおこなうことはできません。成年被後見人又は被保佐人破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者第十六条第二項の規定により住宅宿泊事業の廃止を命ぜられ、その命令の日から三年を経過しない者（当該命令をされた者が法人である場合にあっては、当該命令の日前三十日以内に当該法人の役員であった者で当該命令の日から三年を経過しないものを含む。）禁錮以上の刑に処せられ、又はこの法律若しくは旅館業法の規定により罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から起算して三年を経過しない者暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成三年法律第七十七号）第二条第六号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から五年を経過しない者（以下「暴力団員等」という。）営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合にあっては、その役員を含む。第二十五条第一項第七号及び第四十九条第一項第七号において同じ。）が前各号のいずれかに該当するもの法人であって、その役員のうちに第一号から第五号までのいずれかに該当する者があるもの暴力団員等がその事業活動を支配する者

住宅宿泊管理業者とは

民泊の住宅宿泊管理業者とは、家主不在型の民泊の管理を請け負う業者です。

住宅宿泊管理業者になるためには国土交通大臣への登録が必要になります。

家主不在型の住宅宿泊事業者に対しては、住宅宿泊管理業者へ住宅の管理を委託することが義務付けられています。

住宅の管理とは、具体的には近隣とのトラブルの対応や宿泊者の本人確認と名簿の作成、賠償保険への加入、カギの管理やゴミ出しルールの告知などの民泊施設の管理業務が考えられます。

管理者登録制となっており、民泊運営のかなりの部分の責任を負う事になります。

例えば、住宅宿泊管理業者は、「宿泊している外国人が騒いでいる」「決められた場所にゴミを出していない」といった近隣からのクレームの窓口となって、そのクレームの対応をする責任を負います。

住宅宿泊管理業者の職員には、民泊に関するトラブルに対して、どのように対応をするかといった研修も求められます。

トラブルを放置していた場合、管理者は登録を取り消されて、営業を禁止される場合もあります。

以下、簡単に管理者の業務をご紹介します。

利用者名簿の作成・保存
賠償保険の加入
衛生管理措置（一般的な衛生水準の維持・確保）
外部不経済への対応措置（利用者に対する注意事項（騒音、ゴミ処理等を含む）の説明、苦情等への対応など）
（集合住宅（区分所有建物）の場合）管理規約違反の不存在の確認
（住宅提供者が所有者でなく賃借人の場合）賃貸借契約（又貸しを認めない旨の条項を含む）違反の不存在の確認
行政当局（保健衛生、警察、税務）への情報提供

民泊施設管理者が法令違反行為を行った場合は、業務停止、登録取消を可能とするとともに、不正行為への罰則を設けるとされています。

どんな人が住宅宿泊管理業者になるか？

「住宅宿泊管理業者」になるためには、「管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制が整備されていると認められる者」である必要があります。

これだけ読んでもすごく分かりにくいと思いますが、以下のように具体的な要件がガイドラインに記されています。

住宅宿泊管理業者の登録ができる個人

個人で住宅宿泊管理業者の登録をする場合、以下のいずれかの要件を満たしている必要があります。

住宅の取引又は管理に関する契約実務を伴う業務に２年以上従事した者
宅地建物取引士の登録を受けている者
管理業務主任者の登録を受けている者
賃貸不動産経営管理士の登録を受けている者

住宅宿泊管理業の登録ができる法人とは

法人で住宅宿泊管理業者の登録をする場合、以下のいずれかの要件を満たしている必要があります。

個人で登録するための要件を満たすものを従業者としてゆうする法人
宅地建物取引業者の免許を受けている法人
マンション管理業者の登録を受けている法人
賃貸住宅管理業者の登録を受けている法人

住宅宿泊管理業の登録方法

住宅宿泊管理業の登録に関しましては、「国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則」で以下のように規定されています。

※住宅宿泊管理業者の登録申請書類は『住宅宿泊事業（民泊新法）申請書類ダウンロード』のページからダウンロードが出来ます。

登録申請書の様式

登録は第１号様式の申請書を使用します。

第五条

登録申請書は、第一号様式によるものとする。

登録申請書の添付書類

申請書と一緒に以下の指定された資料や証明書などを添付します。

第六条

法第二十三条第二項の国土交通省令で定める書類は、次に掲げるものとする。ただし、第一号ニ及び第二号ロの書類のうち成年被後見人に該当しない旨の後見等登記事項証明書（後見登記等に関する法律（平成十一年法律第百五十二号）第十条第一項に規定する登記事項証明書をいう。以下この条及び第二十八条において同じ。）については、その旨を証明した市町村（特別区を含む。以下この条及び第二十八条において同じ。）の長の証明書をもって代えることができる。

添付書類のなかで、官公署が証明する書類は申請日前3ヶ月以内に発行されたものでなければいけません。

またコピーなどの写しは認められませんので、原紙を添付します。

法人で登録する場合に必要な添付書類

一　法第二十二条第一項の登録（同条第二項の登録の更新を含む。）を受けようとする者（以下この条において「登録申請者」という。）が法人である場合においては、次に掲げる書類

イ　定款又は寄付行為（登記事項証明書の内容と一致しているもので現在効力を有するもの）
ロ　登記事項証明書（履歴事項全部証明書）
ハ　法人税の直前一年の各年度における納付すべき額及び納付済額を証する書面
ニ　役員が、成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書
ホ　役員が、民法の一部を改正する法律（平成十一年法律第百四十九号）附則第三条第一項及び第二項の規定により成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書
ヘ　第二号様式による役員並びに相談役及び顧問の略歴を記載した書面
ト　第三号様式による相談役及び顧問の氏名及び住所並びに発行済株式総数の百分の五以上の株式を有する株主又は出資の額の百分の五以上の額に相当する出資をしている者の氏名又は名称、住所及びその有する株式の数又はその者のなした出資の金額を記載した書面
チ　最近の事業年度における貸借対照表及び損益計算書（新規設立法人の場合は「開業貸借対照表」のみ）
リ　住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていることを証する書類
ヌ　第四号様式による法第二十五条第一項第二号から第四号まで、第六号及び第八号から第十一号までのいずれにも該当しないことを誓約する書面

個人で登録する場合に必要な添付書類

二　登録申請者（営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合にあっては、その法定代理人（法定代理人が法人である場合にあっては、その役員）を含む。以下この号及び次項において同じ。）が個人である場合においては、次に掲げる書類

イ　所得税の直前一年の各年度における納付すべき額及び納付済額を証する書面
ロ　登録申請者が、成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書
ハ　登録申請者が、民法の一部を改正する法律附則第三条第一項及び第二項の規定により成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書
ニ　第二号様式による登録申請者の略歴を記載した書面
ホ　営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であって、その法定代理人が法人である場合においては、その法定代理人の登記事項証明書
ヘ　第五号様式による財産に関する調書
ト　第六号様式による法第二十五条第一項第一号から第七号まで及び第九号から第十一号までのいずれにも該当しないことを誓約する書面
チ　前号リに掲げる書類

住宅宿泊管理業を遂行するために必要と認められる財産的基礎

負債の合計額が資産の合計額を超えている場合は、住宅宿泊管理業の登録はできません。

「負債の合計額が資産の合計額を超えない」とは、債務超過になっていないということです。

債務超過とは、自社の資産をすべて売り払っても借金を返し切れない状態のことを言います。

第八条

法第二十五条第一項第十号の国土交通省令で定める基準は、次に掲げるとおりとする。

一　負債の合計額が資産の合計額を超えないこと。
二　支払不能に陥っていないこと。

申請の標準処理期間

要件を満たした適正な申請をした場合、原則として地方整備局長等に申請が届いた日の翌日から90日の間に処理されます。

ただし、要件を満たさずに補正などが必要になった場合は90日以上かかる場合もあります。

営業所又は事務所に関して

「営業所又は事務所」とは、商業登記簿などに登載されたものです。

また、施設としての実態を有するものです。

営業所又は事務所の実態がない場合、住宅宿泊管理業者の登録はできません。

住宅宿泊管理業者としての注意点

住宅宿泊管理業を営む上で、行わなければいけない事項や禁止されている事項を見てみましょう。

誇大広告をしてはならない事項

誇大広告とは、商品やサービスの内容・価格などが、実際のものより優良または有利であると消費者に誤認させるように表示した広告を言います。

以下の３点に関して、実際よりも優良または有利であると誤認させるような表示をすることを禁止しています。

第十二条

法第三十一条の国土交通省令で定める事項は、次に掲げる事項とする。

一　住宅宿泊管理業者の責任に関する事項
二　報酬の額に関する事項
三　管理受託契約の解除に関する事項

委託者の保護に欠ける禁止行為

委託者とは、民泊を運営する住宅宿泊事業者です。

住宅宿泊管理業者は、管理の委託を受けた住宅宿泊事業者に対して、以下のような行為を禁止されています。

第十三条

法第三十二条第二号の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする。

一　管理受託契約の締結又は更新について委託者に迷惑を覚えさせるような時間に電話又は訪問により勧誘する行為
二　管理受託契約の締結又は更新をしない旨の意思（当該契約の締結又は更新の勧誘を受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示した委託者に対して執ように勧誘する行為
三　住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の所在地その他の事情を勘案して、当該住宅宿泊管理業務の適切な実施を確保できないことが明らかであるにもかかわらず、当該住宅宿泊管理業務に係る管理受託契約を締結する行為

管理受託契約の締結前の説明事項

住宅宿泊管理業者は、民泊の管理の受託契約を締結する前に以下の事項を委託者に説明しなければいけません。

第十四条

法第三十三条第一項の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。

一　管理受託契約を締結する住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名並びに登録年月日及び登録番号
二　住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅
三　住宅宿泊管理業務の内容及び実施方法
四　報酬並びにその支払の時期及び方法
五　前号に掲げる報酬に含まれていない住宅宿泊管理業務に関する費用であって、住宅宿泊事業者が通常必要とするもの
六　住宅宿泊管理業務の一部の再委託に関する事項
七　責任及び免責に関する事項
八　契約期間に関する事項
九　契約の更新及び解除に関する事項

管理受託契約締結後の交付書面

住宅宿泊管理業者は、管理受託契約を締結したときは、委託者に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければいけません。

住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅
住宅宿泊管理業務の実施方法
契約期間に関する事項
報酬に関する事項
契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名
住宅宿泊管理業務の内容
住宅宿泊管理業務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容
責任及び免責に関する定めがあるときは、その内容
法第四十条の規定による住宅宿泊事業者への報告に関する事項

証明書の様式

第九号様式のものとなります。

（証明書の携帯等）

住宅宿泊事業法　第三十七条

住宅宿泊管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、その業務に従事する使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。

帳簿の記載事項

住宅宿泊事業法では、営業所又は事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え付けることが義務付けられています。

（帳簿の備付け等）

住宅宿泊事業法　第三十八条

住宅宿泊管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、その営業所又は事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え付け、届出住宅ごとに管理受託契約について契約年月日その他の国土交通省令で定める事項を記載し、これを保存しなければならない。

帳簿に記載するべき事項や保存方法、保存期間は以下の通りです。

第十九条

法第三十八条の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。

一　管理受託契約を締結した年月日
二　管理受託契約を締結した住宅宿泊事業者の名称
三　契約の対象となる届出住宅
四　受託した住宅宿泊管理業務の内容
五　報酬の額
六　管理受託契約における特約その他参考となる事項
２前項各号に掲げる事項が、電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスク等に記録され、必要に応じ住宅宿泊管理業者の営業所又は事務所において電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもって法第三十八条の規定による帳簿への記載に代えることができる。

３住宅宿泊管理業者は、法第三十八条に規定する帳簿（前項の規定による記録が行われた同項のファイル又は磁気ディスク等を含む。）を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後五年間当該帳簿を保存しなければならない。

標識の様式

住宅宿泊事業法では、営業所又は事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式の標識を掲げることを義務付けています。

国土交通省令で定める様式は第十号様式のものとなります。

（標識の掲示）

住宅宿泊事業法　第三十九条

住宅宿泊管理業者は、その営業所又は事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式の標識を掲げなければならない。

住宅宿泊事業者への定期報告

住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊管理業務の実施状況その他の国土交通省令で定める事項について、定期的に住宅宿泊事業者に報告しなければいけません。

国土交通省令で定める事項というのは、以下の住宅宿泊事業法施行規則　第二十一条に記載されている事項になります。

住宅宿泊事業法施行規則　第二十一条

住宅宿泊管理業者は、法第四十条の規定により住宅宿泊事業者への報告を行うときは、住宅宿泊管理業務を委託した住宅宿泊事業者の事業年度終了後及び管理受託契約の期間の満了後、
遅滞なく、当該期間における管理受託契約に係る住宅宿泊管理業務の状況について次に掲げる事項（以下この条において「記載事項」という。）を記載した住宅宿泊管理業務報告書を作成し、これを住宅宿泊事業者に交付して説明しなければならない。

一　報告の対象となる期間
二　住宅宿泊管理業務の実施状況
三　住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の維持保全の状況
四　住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の周辺地域の住民からの苦情の発生状況

報告をしなければいけない相手は「住宅宿泊事業者」であって、行政に対してでは無いという点にご注意下さい。

身分証明書の様式

住宅宿泊事業法では、「都道府県知事は、住宅宿泊管理業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、住宅宿泊管理業者に対し、その業務に関し報告を求め、又はその職員に、住宅宿泊管理業者の営業所、事務所その他の施設に立ち入り、その業務の状況若しくは設備、帳簿書類その他の物件を検査させ、若しくは関係者に質問させることができる。」としています。

立入検査をする職員には、その身分を示す証明書の携帯を義務付けています。

様式は第十一号様式のものとなります。

（報告徴収及び立入検査）

第十七条　都道府県知事は、住宅宿泊事業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、住宅宿泊事業者に対し、その業務に関し報告を求め、又はその職員に、届出住宅その他の施設に立ち入り、その業務の状況若しくは設備、帳簿書類その他の物件を検査させ、若しくは関係者に質問させることができる。

２　前項の規定により立入検査をする職員は、その身分を示す証明書を携帯し、関係者に提示しなければならない。

３　第一項の規定による立入検査の権限は、犯罪捜査のために認められたものと解してはならない。

【民泊の安全措置の手引き】
～住宅宿泊事業法における民泊の適正な事業実施のために～

（はじめに）
民泊サービス（住宅を活用して宿泊サービスを提供するもの）が世界各国で展開されており、我が国でも急速に普及しています。
一方、民泊サービスに起因した近隣トラブルも少なからず発生しており社会問題となっています。
訪日外国人旅行者が急増する中、急大しつつある民泊サービスについて、その健全な普及を図るため、事業を実施する場合の一定のルールを定めた住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）が、
平成29年６月16日に公布されました。
住宅宿泊事業法に基づく民泊サービスは、人の居住の用に供されていを一時的に宿泊事業に活用するものですが、安全確保のための措置については、部屋の構造を熟知していない宿泊者が滞在することが想定されることから、
住宅宿泊事業者は、非常用照明器具の設置など火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確講じなければならないこととされています。
住宅宿泊事業法に係る安全措置については、国規則第１条第１号及び第３号並びに国交省告示第1109号に規定しており、本手引きは、同告示の内容を解説したものです。
前提となる住宅宿泊事業法の規定に関する解釈及事項については「民泊ガイドライン」をあわせてご参照ください。
なお、本手引きについては、あくまで同告示の基本的な解釈や例示を示したものであるため、事業者におかれては、自治体の担当部局とよくご相談の上、個別の届出住宅において事業を実施いただくようお願いいたします。

１．住宅宿泊事業法で求められる安全措置の内容（法第６条）
住宅宿泊事業法第６条における安全確保のための措置については、
非常用照明器具の設置方法及びその他宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置として、国規則第１条第１号及び第３号並びに国交91109号に規定しています。

（１）非常用照明器具について（告示第一）
①適用の有無について非常用照明器具の適用の有無については下記の流れで確認ができます。
※１：居室（宿泊室やLDK）から地上に通ずる部分（建て方に関わらず）宿泊室の床面積の合計が50㎡以下、かつ家主が不在とならない（一時的な不在を除く。）。届出住宅全体で適用不要

②設置器具について
非常用照明器具は、建築基準法施行令第126条の５に規定する構造基準に適合する非常用の照明装置とする必要があります。具51830号において耐熱性や停電時における点灯性を有するものとして、電球やソケット、電線の種類等が規定されています。

（２）防火の区画等について（告示第二第一号イ）
①適用の有無について
防火の区画等の適用の有無については下記の流れで確認ができます。
（建て方に関わらず宿泊室の床面積の合計が50㎡以下、かつ家主が不在とならない（一時的な不在を除く。）。不要

②実施内容について
①の判定によって、規定の適用のある届出住宅においては、以下のA)～C)いずれかの対応が必要です。
A)防火の区画
下記の１)～５)の区画等の措置について、該当するものを全て実施
１) 宿泊室と難経路の間を準耐火構造の壁で区画し、その壁を小屋裏又は天井裏まで到達させる※１
２）４以上の宿泊室が互いに隣接する場合に、宿泊室間を３室以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、その壁を小屋裏又は天井裏３)隣接する２以上の宿泊室の床面積の合計が100㎡を超える場合には100㎡以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、その壁を小屋
４)給水管、配電管その他の管が(1)から(3)までの壁を貫通する場合には、当該管と準耐火構造の区画との隙間をモルタルその
５)換気、暖房又は冷房の設備の風道が(1)から(3)までの壁を貫通する場合には、当該風道の準耐火構造の区画を貫通する部分炎性能を有する防火ダンパーを設ける。
※１：フロアの天井全体が強化天井である場合等は壁による区画を小屋裏又や天井裏まで到達させる必要はない。

B)自動火災報知設備等の設置
消防法令に定められている技術上の基準に適合するように自動火災報知設備等を設置した上で、居室については下記
１)～３)のいずれかに適合させる。
１) 直接屋外への出口等※２に避難できることとする
２)居室の出口から屋外への出口等※２の歩行距離を８ｍ以下とし、壁及び戸（ドアクローザーが設けられているもの等）によ区画する
３)各居室及び各居室から屋外への出口等に通ずる主たる廊下その他の通路の壁（床面からの高さ1.2ｍ以下の部分を除く。）及び天井の室

（３）届出住宅の規模に関する措置について（告示第二第二号イ～ホ）
①適用の有無について届出住宅が一戸建ての住宅又は長屋（１の長屋の複数の住戸において届出が行われている場合には、各出住宅単位で

２．届出時の添付書類等について
（１）床面積の考え方について
住宅宿泊事業の届出においては、届出書に住宅の規模（各階の床面積等）を記載することとなっています。また、当該届出においては、届
○宿泊室の床面積
届出住宅において、宿泊者が就寝するために使用する室の床面積
○宿泊者の使用に供する部分（宿泊室を除く。）の床面積宿泊者が占有するか、住宅宿泊事業者との共有を問わず、宿泊者が使用する部分

（２）安全措置の届出住宅の図面上の記載について
民泊ガイドラインにおいて、法第６条の安全措置の実施内容を把握するため、届出の際の添付書類である住宅の図面には、省令で定められその他安全のための措置の内容等）について明示することとしています。
示する内容は、本手引きの１．（１）～（３）の内容です。

参考
住宅宿泊事業法関係条文【住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）

（宿泊者の安全の確保）
第六条
住宅宿泊事業者は、届出住宅について、非常用照明器具の設置、避難経路の表示その他の火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の確保を図るために必要な措置であって国土交通省令で定めるものを講じなければならない。

【国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則（平成29年国土交通省令第65号）】

宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置）
第一条
住宅宿泊事業法（以下「法」という。）第六条の国土交通省令で定める措置は、次に掲げるものとする。
一国土交通大臣が定めるところにより、届出住宅に、非常用照明器具を設けること。
二届出住宅に、避難経路を表示すること。
三前二号に掲げるもののほか、火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置として国土交通大臣が定めるもの

表示その他の火災その他の災害火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るた
めに必要な措置であって国土交通省令で定めるものを講じなければならない。

国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則（平成二十九年国土交通省令第六十五号）第一条第一号及び第三号の規定に基づき、非常用照明器の設置方法及び火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置を次のように定める。
第一非常用照明器具は、次の各号に定めるところにより設けること。ただし、届出住宅に人を宿泊させる間、住宅宿泊事業者が不在（住宅宿泊事業法（平成二十九年法律第六十五号）第十一条第一項第二号の国土交通省令・厚生労働省令で定める不在を除く。
以下同じ。）とならない場合であって、宿泊室（届出住宅のうち宿泊者の就寝の用に供する室をいう。以下同じ。）の床面積（建築基準法施行令（昭和二十五年政令第三百三十八号）第二条第三号に規定する床面積をいう。以下同じ。）の合計が五十平方メートル以下であるときは、この限りでない。
一建築基準法施行令第百二十六条の五に規定する技術的基準に適合する非常用の照明装置とすること。
二宿泊室及び当該宿泊室から地上（届出住宅が共同住宅の住戸である場合にあっては、当該住戸の出口。第二第一号イ(1)において同じ。）に通ずる部分（採光上有効に外気に開放された部分を除く。）に設けること。
ただし、平成十二年建設省告示第千四百十一号に定める建築物の部分にあっては、この限りでない。第六

第二
国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則第一条第三号の火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置は、次の各号（当該届出住宅に人を宿泊させる間、住宅宿泊事業者が不在とならない場合であって、
宿泊室の床面積の合計が五十平方メートル以下であるときは、第二号）に定めるものとする。
一同一の届出住宅内の二以上の宿泊室に、複数の宿泊者を同時に宿泊させる場合（当該複数の宿泊者を一の契約により宿泊させる場合を除く。）にあっては、次のイ又はロに掲げる措置を講じること。ただし、宿泊者使用部分（届出住宅のうち
宿泊者の使用に供する部分をいう。以下同じ。）を平成二十六年国土交通省告示第八百六十号各号のいずれかに該当するものとし、かつ、宿泊者使用部分の各居室（建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第二条第四号に規定する居室をいう。以下同じ。）に、消防法施行令（昭和三十六年政令第三十七号）第七条第三項第一号に規定する自動火災報知設備又は同令第二十九条の四第一項に規定する必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等（自動火災報知設備に代えて用いることができるものに限る。）を設けた場合は、この限りでない。
イ次に掲げる措置
(1)
宿泊室と当該宿泊室から地上に通ずる部分とを準耐火構造（建築基準法第二条第七号の二に規定する準耐火構造をいう。以下同じ。）の壁で区画し、建築基準法施行令第百十二条第二項各号のいずれかに該当する部分を除き、当該壁を小屋裏又は天井裏に達せしめること
(2)
四以上の宿泊室が相接する場合には、三室以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、建築基準法施行令第百十二条第二項各号のいずれかに該当する部分を除き、当該壁を小屋裏又は天井裏に達せしめること
(3)
相接する二以上の宿泊室の床面積の合計が百平方メートルを超える場合には、百平方メートル以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、建築基準法施行令第百十二条第二項各号のいずれかに該当する部分を除き、当該壁を小屋裏又は天井裏に達せしめること
(4)
給水管、配電管その他の管が(1)から(3)までの壁を貫通する場合には、建築基準法施行令第百十四条第五項において準用する同令第百十二条第十五項の規定に適合すること
(5)
換気、暖房又は冷房の設備の風道が(1)から(3)までの壁を貫通する場合には、建築基準法施行令第百十四条第五項において読み替えて準用する同令第百十二条第十六項の規定に適合すること
ロ宿泊室を建築基準法施行令第百十二条第二項に規定する自動スプリンクラー設備等設置部分に設けること

二
届出住宅が一戸建ての住宅又は長屋である場合にあっては、次のイからホまでに掲げる措置を講じること。
イ
二階以上の各階における宿泊室の床面積の合計を百平方メートル（建築基準法第二条第五号に規定する主要構造部が準耐火構造であるか、又は同条第九号に規定する不燃材料で造られている場合にあっては、二百平方メートル）以下とすること。
ただし、当該階から避難階又は地上に通ずる二以上の直通階段を設ける場合は、この限りでない。
ロ
宿泊者使用部分の床面積の合計を二百平方メートル未満とすること。ただし、次の(1)又は(2)に該当する場合は、この限りでない。
(1)
届出住宅が耐火建築物（建築基準法第二条第九号の二に規定する耐火建築物をいう。以下同じ。）、準耐火建築物（同条第九号の三に規定する準耐火建築物をいう。以下同じ。）又は特定避難時間倒壊等防止建築物（建築基準法施行令第百九条の二の二に規定する特定避難時間倒壊等防止建築物をいい、同令第百十条第一号イに規定する特定避難時間が四十五分間以上のものに限る。）である場合
(2)
(1)以外の場合であって、宿泊者使用部分の各居室の壁（床面からの高さが一・二メートル以下の部分を除く。）及び天井（天井のない場合においては、屋根。以下同じ。）の室内に面する部分（回り縁、窓台その他これらに類
する部分を除く。以下同じ。）の仕上げを建築基準法施行令第百二十八条の五第一項第一号に掲げる仕上げと、当該居室から地上に通ずる主たる廊下、階段その他の通路の壁及び天井の室内に面する部分の仕上げを同項第二号に掲
げる仕上げとする場合
ハ
各階における宿泊者使用部分の床面積の合計を二百平方メートル（地階にあっては、百平方メートル）以下とすること。ただし、次の(1)又は(2)に該当する場合は、この限りでない。
(1)
当該階の廊下が三室以下の専用のものである場合
(2)
当該階の廊下（三室以下の専用のものを除く。）の幅が、両側に居室がある廊下にあっては一・六メートル以上、その他の廊下にあっては一・二メートル以上である場合
ニ
二階における宿泊者使用部分の床面積の合計を三百平方メートル未満とすること。ただし、届出住宅が準耐火建築物である場合は、この限りでない。
ホ
宿泊者使用部分を三階以上の階に設けないこと。ただし、届出住宅が耐火建築物である場合は、この限りでない。附則この告示は、住宅宿泊事業法の施行の日（平成三十年六月十五日）から施行する